L'essentiel. Le projet de loi 8082A veut moderniser l'impôt foncier et créer l'IMOB, un impôt qui viserait les terrains constructibles laissés non bâtis. Attention à une confusion fréquente : ce texte n'est pas encore voté. Au 2 juillet 2026, il est toujours en commission à la Chambre des Députés, avec une entrée en vigueur envisagée autour de 2028. La direction politique est claire, pousser à construire plutôt qu'à conserver du foncier vide, mais le contenu comme le calendrier peuvent encore évoluer.
Où en est vraiment le projet ?
- Un projet de loi, pas une loi. Le texte porte la référence 8082A, issu de la scission du projet initial 8082 en juillet 2025.
- Présenté en commission le 17 juillet 2025 (Affaires intérieures et Logement), rapporteur M. Marc Lies.
- Avis du Conseil d'État rendu le 3 février 2026. Le projet initial avait reçu 22 oppositions formelles, d'où un remaniement substantiel destiné à sécuriser le texte.
- Statut au 2 juillet 2026 : en commission. Aucun vote en séance publique à ce jour.
- Entrée en vigueur envisagée : autour de 2028, selon le calendrier avancé par les ministres. À confirmer.
- Le volet logements vides (INOL) a été détaché et suivra dans un second temps.
Ce que prévoit la réforme
La réforme, portée par les ministres Léon Gloden (Affaires intérieures) et Claude Meisch (Logement), modernise un impôt foncier dont la base de calcul n'avait pas bougé depuis 1941. Elle réunit deux dispositifs : le nouvel impôt foncier (IFON) et l'impôt à la mobilisation de terrains (IMOB).
Le nouvel impôt foncier (IFON)
La formule prévue est simple : une valeur de base reflétant le potentiel constructible de la parcelle, multipliée par un taux fixé par chaque commune, avec un abattement pour le propriétaire occupant. Le but affiché n'est pas d'alourdir la pression fiscale : les recettes resteraient modestes, autour de 39 à 47 millions d'euros par an, et continueraient d'aller aux communes. Un simulateur officiel existe déjà sur grondsteier-rechner.lu.
L'IMOB : l'impôt qui viserait les terrains non bâtis
C'est le coeur de la réforme. L'IMOB vise à mettre fin à la rétention foncière, c'est-à-dire aux terrains constructibles gardés vides en attendant qu'ils prennent de la valeur. Le principe prévu : cinq ans pour démarrer un projet de construction sur un terrain viabilisé (huit ans s'il ne l'est pas encore). Passé ce délai, l'IMOB deviendrait exigible, avec un taux progressif dans le temps pouvant atteindre 900% au bout de vingt ans. L'impôt serait perçu par l'État. Un abattement par enfant est prévu, et l'âge limite a été relevé de 25 à 35 ans.
Voici l'exemple officiel figurant dans le projet, pour un terrain de 6 ares à Mersch :
| Ancienneté du terrain non bâti | IMOB annuel (exemple du projet) |
|---|---|
| 5 premières années | 0 euro (taux à 0%) |
| Après 5 ans | 260 euros |
| Après 11 ans | 3 900 euros |
| Après 16 ans | 12 900 euros |
| À partir de la 20e année | 23 200 euros |
Ces montants restent ceux d'un projet en discussion et pourraient évoluer avant un vote.
Vous détenez un terrain ou un bien à arbitrer ?Demandez votre estimation CARMO, gratuite et sans engagement
Les logements vides (INOL) : la suite du programme
Le second volet, l'impôt national sur la non-occupation de logements (INOL), ciblerait les logements existants mais inhabités. Il a été détaché pour ne pas retarder l'ensemble, et viendrait plus tard, une fois en place le registre national des bâtiments et des logements. Un logement serait réputé vide si personne n'y est inscrit au registre pendant six mois consécutifs. Selon le projet, l'INOL s'élèverait à 3 000 euros la première année, augmenterait de 900 euros par an, et serait plafonné à 7 500 euros par an. Ce barème reste à confirmer.
Le calendrier réel, sans panique
Rien n'est en vigueur aujourd'hui, car le texte doit encore être voté. S'il était adopté en l'état, le nouvel impôt foncier n'entrerait en application que dans un second temps, l'IMOB resterait à 0% pendant cinq ans, et les premiers montants vraiment significatifs n'arriveraient que plus tard. Le calendrier avancé par les ministres évoque une mise en oeuvre autour de 2028. Vous avez donc le temps de décider, mais la direction est désormais tracée.
Si vous détenez un terrain constructible
Trois options s'offrent à vous : construire en lançant un projet dans les délais, vendre pour mobiliser le terrain via le marché, ou transmettre en profitant de l'abattement enfant jusqu'à 35 ans. L'attente passive, elle, deviendrait à terme la seule option qui coûte.
Notre lecture de terrain. Dans le bassin sud (Pétange, Differdange, Niederkorn, Esch), le foncier constructible viabilisé est rare et part vite, souvent au-dessus des attentes du vendeur. Avec des appartements existants autour de 6 500 à 7 300 euros le m², la valeur d'un bon terrain reste élevée. C'est une fenêtre favorable pour vendre, avant qu'une pression fiscale future ne pousse d'autres propriétaires à mettre leurs terrains sur le marché en même temps.
Si vous détenez un logement vide
Un logement vide coûte déjà : charges, entretien, risque, et demain peut-être l'INOL. Deux issues raisonnables : le louer pour générer un revenu, ou le vendre si la gestion locative ne vous tente pas. Mieux vaut décider posément, sans attendre que le marché ne se charge de logements vides remis en vente au même moment.
Construire, vendre ou attendre : comment décider
Une règle simple : si vous n'avez pas de projet de construction réaliste à cinq ans, l'attente perd peu à peu son sens économique. Il n'y a pas d'urgence fiscale immédiate, puisque le texte n'est pas voté, mais anticiper reste payant. Dans le doute, une estimation chiffrée et un point de marché valent mieux qu'un pari sur l'avenir.
Questions fréquentes
La réforme de l'impôt foncier est-elle déjà votée ?
Non. Au 2 juillet 2026, le projet de loi 8082A est toujours en commission à la Chambre des Députés. Il a été présenté en commission en juillet 2025 et a reçu l'avis du Conseil d'État en février 2026. Aucun vote en séance publique n'a eu lieu.
Quand la réforme entrerait-elle en vigueur ?
Le calendrier avancé par les ministres évoque une entrée en vigueur autour de 2028. Cette échéance reste indicative, le texte pouvant encore être modifié avant son adoption.
Mon terrain non construit serait-il taxé tout de suite ?
Non. Le projet prévoit un IMOB à 0% pendant les cinq premières années, puis une hausse progressive.
Ma résidence principale est-elle concernée par l'IMOB ?
Non. L'IMOB viserait les terrains constructibles laissés non bâtis. Votre logement bâti relèverait de l'impôt foncier, avec un abattement pour le propriétaire occupant.
Dois-je vendre mon terrain maintenant ?
Il n'y a pas d'urgence fiscale immédiate, puisque la réforme n'est pas votée. Mais si vous n'avez pas de projet de construction à cinq ans, vendre tant que la demande du sud est forte est souvent la meilleure décision.
Terrain, logement vide, bien à arbitrer ?Demandez votre estimation CARMO, gratuite et sans engagement
Sources officielles
- Dossier parlementaire 8082A (statut en commission), Chambre des Députés.
- Dossier impôt foncier et mobilisation de terrains, gouvernement.lu.
- Impôt foncier, Guichet.lu.
- Simulateur officiel de l'impôt foncier.
- Communiqué Eng modern Grondsteier, Logement.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Informations à jour au 2 juillet 2026, alors que le projet de loi 8082A est en cours d'examen parlementaire. Avant toute décision, vérifiez les textes en vigueur et rapprochez-vous de votre notaire, de votre commune ou d'un conseil.
Par David Carmo, fondateur de CARMO Immobilier. Professionnel de l'immobilier depuis 2008, membre du conseil d'administration de la Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, du conseil de discipline, et formateur à l'Académie de l'Immobilier.