Le principe : votre résidence principale se vend sans impôt sur la plus-value

La plus-value est la différence entre votre prix de vente et votre prix d'acquisition (frais d'acte et certains travaux inclus). Sur la plupart des biens, cette plus-value est imposable. Sur la résidence principale, elle ne l'est pas : l'article 102bis de la loi sur l'impôt sur le revenu (LIR) prévoit une exonération totale, sans plafond de prix. Les détails de la cession se déclarent via le modèle 700.

Concrètement, que vous vendiez un appartement à Pétange acheté 380 000 euros et revendu 450 000 euros, ou une maison familiale détenue depuis vingt ans, le gain reste hors impôt dès lors que le bien est votre résidence principale au sens fiscal. Tout l'enjeu est donc de savoir si votre situation coche bien les cases.

Les conditions exactes pour être exonéré

L'administration distingue deux cas de figure.

Cas 1 : vous occupez encore le logement (ou vous vendez vite)

Le logement est considéré comme résidence principale s'il est occupé par vous au moment de la vente, ou si la vente est réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit l'année du déménagement. Il faut en plus remplir l'une de ces trois conditions :

• vous l'avez occupé dès l'acquisition ou l'achèvement ;
• ou vous l'avez occupé au moins pendant les 5 années qui précèdent la vente ;
• ou vous vendez pour un motif d'ordre familial, ou pour un changement de résidence lié à votre profession (ou celle de votre conjoint ou partenaire).

Cas 2 : le logement est vide, ou vendu plus tard

Si le bien est inoccupé au moment de la vente, ou vendu après le 31 décembre de l'année suivant le déménagement, l'exonération reste possible mais à une triple condition cumulative : vous l'avez occupé dès l'acquisition ou l'achèvement, vous n'êtes pas propriétaire d'une autre habitation (résidence secondaire, pied-à-terre), et le départ est motivé par des raisons familiales ou professionnelles. À noter : un logement que vous donnez en location à un tiers ne compte pas comme "autre habitation".

Le délai après un déménagement : la vraie règle (et un mythe à oublier)

On lit souvent qu'il faudrait vendre "dans les 12 mois" après avoir quitté les lieux. C'est inexact. La règle officielle parle du 31 décembre de l'année qui suit celle du déménagement. La durée réelle dépend donc du mois où vous partez :

• Vous quittez le logement en mars 2025 : vous avez jusqu'au 31 décembre 2026, soit près de 22 mois.
• Vous le quittez en novembre 2025 : vous avez aussi jusqu'au 31 décembre 2026, soit environ 14 mois.

Au-delà de cette fenêtre, l'exonération n'est pas perdue d'office : elle bascule simplement vers la triple condition du Cas 2. Conserver vos justificatifs d'occupation (factures, certificat de résidence) est donc utile.

Vous envisagez de vendre ? Une estimation juste est le point de départ. Demandez la vôtre, gratuitement et sans engagement.

Vous vendez un bien locatif ou une résidence secondaire ?

Le régime change totalement. La plus-value devient imposable, selon la durée de détention :

• Vente dans les 2 ans (plus-value dite de spéculation) : imposition au taux global plein.
• Vente après 2 ans (plus-value de cession) : imposition au demi-taux global, soit environ la moitié de votre taux d'imposition.

Deux leviers réduisent la note : un abattement décennal de 50 000 euros (100 000 euros pour un couple imposé collectivement) par période de dix ans, et la réévaluation du prix d'acquisition par des coefficients qui tiennent compte de l'inflation. Le dispositif temporaire du "quart du taux global" (issu de la loi du 22 mai 2024) ne s'applique plus : il visait les ventes réalisées jusqu'à la mi-2025. Pour un calcul précis, rapprochez-vous de votre notaire ou d'un conseil fiscal.

Résidence principale : France et Luxembourg, deux logiques proches

Cette comparaison explique souvent la confusion des frontaliers : le débat sur une "réforme de la résidence principale" est aujourd'hui français, pas luxembourgeois.

Donnée terrain CARMO : quelle plus-value réelle dans le Sud aujourd'hui ?

Dans le bassin sud (Pétange, Esch-sur-Alzette, Differdange, Dudelange), l'appartement existant se situe autour de 6 000 à 7 000 euros le m² début 2026, sous la moyenne nationale de 7 764 euros le m² au quatrième trimestre 2025 (Observatoire de l'Habitat). Après le pic de 2022 et une correction de l'ordre de 10 à 18 % en 2023 et 2024, la donne a changé pour les vendeurs.

Ce que nous observons sur le terrain : un propriétaire qui a acheté en 2021 ou 2022 réalise souvent une plus-value faible, voire nulle. Celui qui détient son bien depuis plus longtemps dégage un vrai gain. Dans les deux cas, s'il s'agit de la résidence principale, la question fiscale ne se pose pas : c'est exonéré. La peur d'un impôt sur la plus-value ne devrait donc jamais bloquer un projet de vente de résidence principale.

Si vous vendez, si vous achetez

Si vous vendez

Vérifiez d'abord votre statut : le bien est-il votre résidence principale au sens fiscal ? Gardez vos preuves d'occupation, anticipez la fenêtre du 31 décembre si vous avez déménagé, et faites estimer le bien pour connaître votre plus-value réelle. Si le bien est locatif, demandez une simulation à votre notaire avant de fixer le prix.

Si vous achetez

L'exonération profite au vendeur, mais elle vous concerne aussi pour l'avenir : occuper votre futur logement comme résidence principale sécurise votre propre exonération le jour où vous revendrez. Un point à intégrer dès l'achat, surtout si vous envisagez de louer le bien plus tard. Voir les biens à vendre avec CARMO.

Questions fréquentes

La vente de ma résidence principale est-elle taxée au Luxembourg ?

Non. La plus-value sur la résidence principale est exonérée d'impôt sur le revenu (article 102bis LIR), sans plafond de prix, dès lors que les conditions d'occupation sont remplies.

Quel délai pour vendre après avoir déménagé sans perdre l'exonération ?

Jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle du déménagement. Au-delà, l'exonération reste possible si vous n'avez pas d'autre habitation et que le départ est motivé par des raisons familiales ou professionnelles.

Et si j'ai déjà acheté un autre logement ?

Tant que le bien vendu est votre résidence principale au moment de la vente, l'exonération s'applique. C'est seulement dans le cas d'une vente tardive et d'un logement vide que la condition de "ne pas posséder une autre habitation" entre en jeu.

La plus-value sur un bien locatif est-elle imposable ?

Oui. Après deux ans de détention, elle est imposée au demi-taux global, diminuée d'un abattement décennal de 50 000 euros (100 000 euros pour un couple). Avant deux ans, le taux plein s'applique.

Une réforme est-elle en cours sur la résidence principale ?

Aucun texte officiel n'est confirmé au 30 juin 2026 au Luxembourg. Le débat sur la taxation de la résidence principale concerne actuellement la France.

Comment connaître ma plus-value réelle ?

En partant d'une estimation fiable de la valeur actuelle de votre bien, comparée à votre prix d'acquisition. C'est exactement le point de départ que nous vous offrons.

Avant de fixer un prix, connaissez votre marge réelle.Demandez votre estimation gratuite et sans engagement : vous saurez où vous situer, et ce que vous net-encaissez réellement.

Par David Carmo, fondateur de CARMO Immobilier. Professionnel de l'immobilier depuis 2008, membre du conseil d'administration de la Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, du conseil de discipline, et formateur à l'Académie de l'Immobilier.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. La réglementation évolue et chaque situation est particulière. Avant toute décision, vérifiez les textes en vigueur et rapprochez-vous de votre notaire ou d'un conseil.

Sources officielles :Administration des contributions directes, Vente de la résidence principale (art. 102bis LIR) ; Guichet.lu, Déclarer la vente d'un bien immobilier ; Observatoire de l'Habitat, prix de vente ; Ministère des Finances, Nouveautés 2026.